复盘2003非典后楼市,历史大概率要重演?
2020-02-13 20:58:24 分类: 今日聚焦 来源: 南宁楼市头条 1500 阅读



许多人提及这一场肺炎疫情对楼市的影响,就不免拿2003年非典时期的楼市做参考。都想起2003年非典疫情过后,楼市整体出现大涨的场景。


不禁幻想本次疫情也会出现这样的现象,但真的会是这样吗?



回顾2003年楼市


数据显示,2003年全国商品房销售面积约33717万平方米,同比增长25.77%。全国商品房销售金额7955亿元,同比增长31.88%。


在SARS(非典)肆虐的2~4月,全国商品房销售金额和销售面积均处于全年低位,5月份随着疫情的好转,销售面积等增速明显回升。


▲2003年历月房地产投资增速及商品房销售面积


当时,受非典影响较大的是香港、北京、广州等地。


据了解,1999年香港私人A类住宅均价为4.2万/平,而2003年7月则跌至2.3万元/平,受疫情影响当时香港房价近乎腰斩。


▲1997~2019年香港物业售价指数


与此同时,当年广州因离近疫情严重的香港地区,房价也受到波动。


据报道,2003年上半年广州十区商品住宅均价为3888元/平,同比下降将近5.1%,深圳更是出现“0首付”购房政策。


小编在收集2003年楼市资料中发现,在非典疫情期间竟然还有“负首付”的购房案例,如下:


当年,有某客户在深圳关外看了一套90平的三室两厅两卫,共22万,但最后却从银行贷出了27万,还覆盖掉了5万的装修钱。所以,这套房子买下来带装修,他实际出的资金只有5000元的定金。


想不到还有这样的好事?当然,这里只是少数案例。放在如今已经是不可能的事情!


看到这,大家一定以为2003年全国各地的房地产都很艰难?实际上没有那么难。


数据显示,2003年上海商品房成交均价5118元/平,同比上涨24%。而同期北京房价均价为4000元/平。这是上海房价首次超过北京,成为全国房价最高的城市。


▲2003年非典疫情对上海房价影响的报道截图


这与“温州买房团”有着紧密关系。据当时的媒体报道,2003年2月,温州炒房团把上海陆家嘴、南京路等住宅一抢而空,成交达上亿元。


多个地方城市,虽然在疫情期间房地产成交有所影响,但在疫情过后都基本恢复,甚至出现较大涨幅。


这背后离不开政策的支持,2003年房地产正处于高速发展阶段。


2003年一季度和二季度房地产业增加值均保持10%以上的增长。


▲2003年一季度和二季度房地产业增幅情况


据数据显示,全国房地产业增加值2205亿元,占GDP的1.9%,占第三产业增加值的5.6%。2003年,全国来自房地产业的税收收入中,仅契税一项就入库358亿元,同比增长49%。


2003年5月,中国人民银行发出《关于应对非典型性肺炎影响,全力做好当前货币信贷工作的意见》,明确促进信贷向房地产、汽车和互联网行业傾斜。


同年8月,国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (即“18号文件”),将房地产业定性为国民经济的支柱产业。至此,房地产行业的快速发展之路正式开启。



回顾2019楼市


让我们再看看2019年楼市数据。


据国家统计局数据显示,2019年商品房销售面积17.2亿平方米,是2003年市场规模的5.1倍。全国商品房销售金额达159725亿元,也是2003年市场的20倍以上。


▲2002年、2003年商品房销售金额、面积与2019年对比


市场规模大幅增长的动力已减弱,2019年全国GDP增速仅为6.1%。房地产行业基本处于稳步发展阶段。


从数据上可以看出。对比2003年,2019年房地产的行业体量不可同日而语。两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异。


▲示意图


近几年来,“房住不炒”依旧是楼市的主基调,限购、限价、限售等措施频出。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”已经明晰。


此次疫情突如其来,令2020年楼市的开端遭受不小打击。中国指数研究院表明,此次新疫情对楼市的影响可能更大。


一方面,因疫情影响全国大多数售楼部基本关闭,虽然启动线上卖房但效果甚微。有些地方甚至出现0成交(预计低成交甚至0成交的情况还将持续)。


另一方面,疫情使得企业面临资金回笼压力,高周转现金流,房企面临很大断流风险,地产行业形势严峻。


简单来说,就是不少开发商先借着银行或其他渠道的钱来进行拿地和开发等,等着卖了房之后还债然后大赚一笔,但因疫情影响前端卖房销售活动被迫停止,不卖房没有资金收益。


别说赚钱了,除了疫情期间要给员工按时发工资外,每天要还借贷的利息也是一笔不小的钱。有十个桶,但只有五个盖,难!


维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕。2020年2月3日,央行开展了1.2万亿元逆回购操作,同时下调逆回购利率10个基点。



▲中国人民银行发布的文件


2月4日,继续充足市场流动性公开市场操作逆回购投放资金5000亿元。3~4日投放流动性累计达1.7万亿元,累计净投放5500亿元,充分显示央行稳定市场预期、提振市场信心的决心。


财经分析师认为,央行宽松政策提前释放,可缓解一部分房企融资成本的压力,不过当前的主要负面影响仍来自工地及销售的停滞状态。



疫情过后楼市会如何?


不少人想问接下来楼市将如何走?专家是这么说的。


据同策研究院发布的《基于2003年SARS历史经验看本轮肺炎疫情对楼市的潜在影响》提出了3个观点。


▲同策研究院发布本轮楼市调控的主要时间点及脉络


 2020年二季度前后,楼市政策将出现定向宽松调整,2021年1季度将出台楼市适度收紧政策,抑制城市房地产市场阶段性过热。


 预计二季度开始新一轮“救市”措施出台,刺激下半年交易量回升。而在交易量回升之前,上半年将延续以价换量趋势。


 此次疫情主要集中在湖北及武汉,参考北京及广东案例,疫情爆发后的半年内,商品住宅成交量增速将同比下滑4%甚至更多,考虑到其他区域的项目暂停限制,中度及低感染区域市场成交将差于SARS期间水平。


(以上观点仅供参考)



疫后是买房的好时机?


可以预测,接下来房企为了回笼资金,打折促销活动将增多,以价换量。对于刚需购房者来说,这是一个买房的好时机。对于想要换房的改善购房者,遇到合适的也可下手。


在疫情期间,对于物业也是一场考验。疫情过后,搭配好物业的优质楼盘将会更受购房者的青睐。


最后说一下房价,在国家“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调下,房价像2003年非典后大涨的可能性并不大,接下来房地产走势“稳”字当头。


想要在此期间多买几套房投资的购房者,慎重!


(以上数据、部分图片来源:国家统计局、丁祖昱评楼市、同策研究院)



作者|覃维维

编辑|刘燕如

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